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管纯、徐凡媛与丁爱琼、丰如春房屋买卖合同纠纷案

2020-06-12 17:46:24

管纯、徐凡媛与丁爱琼、丰如春房屋买卖合同纠纷案

----- 合同条款中应完善“信息披露和瑕疵担保”条款

 

【案件索引】

原告管纯、徐凡媛与被告丁爱琼、丰如春房屋买卖合同纠纷案

【关键词】

信息披露和瑕疵担保

【案件基本信息】

1、案号:2018)云2823民初274号

2、房屋买卖合同纠纷

3、当事人

原告:管纯、徐凡媛

被告:丁爱琼、丰如春

【基本案情】

2018年2月5日,出卖方丁爱琼、丰如春(甲方)与买受人管纯、徐凡媛(乙方)签订《房屋买卖合同》1份,双方约定,甲方将位于勐腊县曼它拉路南腊小镇1期5-1-202号房屋(房屋产权证号:勐腊县房权证勐腊镇字20110806号)以315000元的价格出售给乙方。该合同还约定了其他事项。

2018年2月24日,出卖人丁爱琼、丰如春与买受人管纯、徐凡媛在勐腊县房产交易中心签订《云南省二手房买卖合同》1份,双方约定,出卖人将位于勐腊县曼它拉路南腊小镇1期5-1-202号建筑面积共108.40平方米的房屋(房屋所有权证号:20110806)以315000元的价格出售给买受人。该合同还约定了其他事项。

2018年2月5日和2月24日,管纯、徐凡媛分两次向丁爱琼、丰如春支付购房款合计315000元。

2018年2月26日,勐腊县国土资源局向管纯、徐凡媛核发了云(2018)勐腊县不动产权第0000240号不动产权证书。

另查明,2016年7月14日,犯罪嫌疑人邓届元和妻子赵文夸居住在女儿邓艳春租住的勐腊县曼它拉路南腊小镇5-1-202号住房。当晚二人因婚姻家庭纠纷发生争执,23时许,邓届元趁赵文夸在该房卧室熟睡之机,从厨房拿菜刀砍伤赵文夸颈致其当场死亡。

【裁判要旨】

在不知情的情况下购买了一套曾发生过凶杀、自杀等致人非正常死亡的恶性事件的房屋,应如何维护自己的权益?

【裁判理由】

勐腊县人民法院认为,本案系原被告在履行房屋买卖合同后,因原告要求撤销合同所产生的纠纷,基础法律关系仍然是房屋买卖合同关系,故属于房屋买卖合同纠纷。本案中,二原告以二被告未将房屋内发生过凶杀案的事实告知二原告构成欺诈为由,要求撤销房屋买卖合同并返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。故,二被告在向二原告出售房屋前是否知悉其出售的房屋中发生过凶杀案以及诉争房屋中曾经发生的凶杀案是否属于出卖人必须向买受人披露的重要信息,是认定二被告是否构成欺诈并撤销合同的关键。本院认为,民俗文化经过历史的长期积淀并延续,形成了普通大众对自然和社会的认识判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值,但是该情形因影响到购房者的心理感受而造成房屋交易价值降低,与当事人在缔约时的真实意思表示不符,违背了买受人对房屋实际价值的期待,构成房屋的重大瑕疵,是影响买卖合同订立及履行的重大事项。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

屋出卖人在出售涉案房屋时,负有信息披露义务,应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人,促使买受人作出正确的意思表示。在本案中,原告提交的证据及本院制作的询问笔录已经能够证明,凶杀案发生半年后,二被告要求物业公司工作人员代为出租或出售诉争住房,并要求物业公司工作人员对该房内发生过的凶杀案的情况进行保密。由此可见,二被告对其房屋中曾经发生过凶杀案属于明知,而二原告在购买房屋时对该房屋曾发生凶杀案的事实并不知情。二被告在明知房屋内发生过凶杀案的情况下,未向房屋买受人披露相关信息,故意隐瞒真实情况,构成欺诈。原、被告签订合同的时间分别为2018年2月5日和2018年2月24日,从二原告知悉涉案房屋曾经发生过凶杀案时起至二原告向本院起诉时止并未超过《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项规定的除斥期间,故本院对二原告要求撤销原被告分别于2018年2月5日、2018年2月24日签订的《房屋买卖合同》、《云南省二手房买卖合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,二被告出售房屋取得的对价款,在房屋买卖合同被撤销后,应当返还二原告,故二原告要求二被告返还购房款315000元的诉讼请求,本院亦予以支持。

【裁判结果】

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第六十八条的规定,判决如下:

一、撤销丁爱琼、丰如春与管纯、徐凡媛于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》和丁爱琼、丰如春与管纯、徐凡媛于2018年2月24日签订的《云南省二手房买卖合同》;

二、被告丁爱琼、丰如春于本判决生效之日起10日内返还管纯、徐凡媛购房款315000元。

 

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第六十八条

【案例注解】

凶宅是一个民间说法,目前并没有权威、统一的定义。中国人的传统观念认为,若在一定时期内曾发生过凶杀、自杀等致人非正常死亡的恶性事件的房屋属于“凶宅”,具有“不吉利”的性质。

首先,凶宅买卖合同系有效合同。房屋买卖合同属于诺成性合同。购买的房屋中曾经是否发生过致人非正常死亡的案件并非合同是否有效的评价标准。只要双方在要约、反要约和承诺的过程中,对买卖房屋的意思达成一致,且不损害国家和公共利益,不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,在合同成立时合同即发生法律效力。

其次,若双方对解除合同不能达成协议,买受人起诉解除合同不能得到法院支持。房屋买卖合同是房屋卖房者将房屋出售给买受人,买受人支付价款的合同,合同目的是房屋交易。虽然在房屋中发生过致人非正常死亡的事实,会影响买受人的居住感受和房屋将来的交换价值,但在买受人已经支付了全部房款且卖房者已经将房屋交付给买受人并办理了过户手续的情况下,双方当事人的交易目的已经实现,合同已经履行完毕,已经不存在解除合同的法律基础。

第三,若房屋买卖合同中对房屋的使用经历没有约定,卖房者即使未告知发生过致人非正常死亡的事实,也不构成违约。违约责任是违反约定所产生的民事赔偿责任。它属于严格责任,只要有违约的事实且没有约定或法定的免责事由,违约者就要承当责任。若双方在房屋买卖合同中对房屋曾经的使用经历没有特别约定,即使卖房者未告知发生过致人非正常死亡的事实,买受人主张违约责任亦没有依据。

最后,若房屋出卖过程中存在欺诈行为,合同可以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。

1、房屋内曾发生过致人非正常死亡的事件属于房屋卖房者应当披露的信息。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值,但是该情形因影响到购房者的心理感受而造成房屋交易价值降低,与当事人在缔约时的真实意思表示不符,违背了买受人对房屋实际价值的期待,构成房屋的重大瑕疵,是影响买卖合同订立及履行的重大事项。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。卖房者在出售房屋时,负有信息披露义务,应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人,促使买受人作出正确的意思表示。在房屋买卖过程中,卖房者知道其出售的房屋中曾经发生过致人非正常死亡的事实而没有向买受人披露,购房者在购买之后才得知这一情况,进而产生了恐惧等心理压迫,影响到房屋的正常使用,则卖房者就存在隐瞒事实、违背诚实信用的欺诈行为。

2、买受人要撤销合同,必须提交证据证明卖房者在出售房屋前知道其出售的房屋中发生过致人非正常死亡的事实。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第九十条和第九十一条细化了民事案件中谁主张谁举证的原则。若买受人主张卖房者构成欺诈从而撤销房屋买卖合同,其必须对欺诈的构成要件事实承担举证证明责任。卖房者在向买受人出售房屋前是否知悉其出售的房屋中发生过致人非正常死亡的案件,是认定卖房者是否构成欺诈并撤销合同的关键。因此,买受人必须就卖房者在房屋交易以前已经知道自己的房屋中发生了致人非正常死亡案的事实提交证据予以证明。若买受人没有证据证明卖房者在房屋出售前知道在其房屋中发生致人非正常死亡的事实,就要承担举证不能的法律后果。若房屋买受人完成其举证义务,证明了卖房者知道房屋内发生过致人非正常死亡的事实,那么卖房者属于应告知而未告知,违背诚实信用原则,则构成欺诈,根据《合同法》第五十四条第二款的规定,双方签订的房屋买卖合同应当以予撤销。

3、撤销合同的诉讼请求受除斥期间的限制。除斥期间属于不变期间,他不适用中止、中断和延长的规定,属于法院依职审查的法律后果阻断事由。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项的规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。

4、合同撤销后应当双返。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,在房屋买卖合同被撤销后,卖房者出售房屋取得的对价款应当返还买受人,买受人取得的房屋所有权亦应当返还卖房者。

前事不忘后事之师。若卖房者不承认其知道房屋内发生过致人非正常死亡的事实,购买了致人非正常死亡的房屋要退房在司法实践中有一定难度,因为由买受人来证明出卖人知道该事实是非常困难的。因此,最好的办法是在双方签订房屋买卖合同中加注信息披露和房屋瑕疵担保条款,明确对方信息披露的义务,保证房屋从未发生过凶杀、自杀等非自然死亡的情形。若在交易之后发现有上述情况,便于依据合同条款向买房人主张合同权利。

 

 

【一审法院及承办人、编写人、联系方式】

勐腊县人民法院  孙尉钧  联系电话 0691-8124123